Является ли работа с ипотечным брокером гарантией получения кредита?


Если это хороший брокер, черпающий информацию не из Интернета, а непосредственно из банков, по соответствующим договорам с ними, то гарантия практически стопроцентная.

Чьи интересы представляет ипотечный брокер?


В классическом понимании — интересы банков, ибо он является продавцом их кредитных продуктов. Однако в нашей действительности, когда между большинством потенциальных заемщиков и банками пока существует пропасть, гораздо более актуальным является брокер, работающий по поручению клиента и действующий исключительно в его интересах.

Сколько стоят услуги брокера?


Первичная консультация, на которой подбирается конкретный кредит, подходящий клиенту, как правило, бесплатна. А вот реальная помощь брокера в согласовании и получении этого кредита может стоить несколько сотен долларов.

Откуда лучше начинать путь к получению ипотечного кредита: с банка, с агентства недвижимости или откуда-то еще?


Это зависит от конкретной ситуации. Но если ни с объектом, ни с кредитом ясности еще нет, то лучше все же начинать с того места, где предложат объект. Однако при этом очень хорошо, если в этом же месте будет предоставлена квалифицированная консультация по кредиту, а возможно, и помощь в его получении. Ипотечный брокер в составе риэлторской компании — то, что нужно такому клиенту. Брокер все организует.

Если у заемщика есть созаемщик или поручитель — зачем страхование жизни заемщика?


Для ответа на данный вопрос достаточно представить ситуацию в случае смерти должника.

Рассмотрим сначала ситуацию, если у заемщика есть поручитель. Согласно ст. 363 Гражданского кодекса РФ поручитель несет субсидиарную ответственность по обязательствам заемщика. Это означает, что если заемщик по каким-то причинам не выполнит своего обязательства перед банком, то поручитель будет отвечать перед банком в сумме, не погашенной должником. После расчетов по долгам умершего должника поручитель сможет предъявить регрессный иск к его наследникам (принявшим наследство в установленном порядке).

В случае, если у заемщика есть Созаемщик, он отвечает по обязательствам перед банком солидарно с заемщиком, то есть в равных долях. Возникает вопрос, а кто будет платить вторую половину? Ответ — наследники заемщика, надлежащим образом принявшие наследство. А если учесть, что наследство можно принять только по истечении шести месяцев с момента смерти наследодателя, то налицо убытки банка.

В случае же, если риск смерти заемщика будет застрахован, при наступлении страхового случая выплаты будет осуществлять страховая компания.

В какой форме выдаются кредитные деньги?


В зависимости от потребности клиента. Однако для того, чтобы получить кредит наличными, надо предоставить в банк не только договор на приобретение недвижимости, предусматривающий оплату из рук в руки, но и успеть зарегистрировать этот договор. Как правило, это невозможно. Поэтому наличные в таких случаях закладываются в банковскую ячейку, которую продавец недвижимости может открыть только после предъявления банку свидетельства о праве собственности.

Когда и как необходимо внести первоначальный взнос за жилье?


Внести его надо до получения кредита. Чаще всего он вносится на индивидуальный счет в кредитующем банке. Но иногда засчитываются целевые платежи, сделанные заемщиком ранее.

Кто отвечает за качество проверки квартиры?


В конечном итоге — страховщик. Если квартира окажется "нечистой" и заемщик потеряет право на нее, страховая компания возместит убытки — по крайней мере банка. Согласно статье 31.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) с 2005 г. государство взяло на себя обязательство по выплате компенсации за утрату права собственности на жилое помещение, правда, объем этой ответственности ограничен одним миллионом рублей.

Может ли заемщик получить одобрение на получение кредита без наличия варианта жилья?


Может. И это наиболее распространенная практика сегодня. Более того, банки для подбора недвижимости выделяют 3-4 месяца. Хотя будущее за схемами, предусматривающими одновременное предоставление в банк документов и по заемщику, и по объекту недвижимости.

Учитываются ли доходы поручителей в расчетах величины кредита?


В большинстве банков, работающих сегодня с ипотечным кредитованием, уровень доходов поручителей не учитывается при расчете величины ипотечного кредита. Однако независимо от этого многие банки предъявляют к поручителям требования не менее жесткие, чем к заемщику. Так, например, ежемесячный доход поручителя должен быть достаточен для выполнения в случае необходимости им обязательств перед банком по кредитному договору.

Все ли банки требуют наличия поручителей?


Далеко не все, хотя нигде это не помешает — как дополнительная гарантия возврата кредита.

Кто такой поручитель?


Это лицо (физическое или юридическое), которое берет на себя письменные обязательства осуществлять платежи по кредиту в случае неплатежеспособности основного заемщика. Дело это вполне ответственное. Ведь в случае отказа поручителя от своих обязательств банк может истребовать его задолженность по суду. При этом права на объект, ради которого заемщик брал кредит, к поручителю не переходят даже после того, как он полностью рассчитается с банком.

Для этого потребуется еще один суд: поручителя с заемщиком, причем с непредсказуемым вердиктом.

Обязательно ли супруг должен быть созаемщиком?


Не обязательно. На практике применяются три варианта решения проблемы:

  • супруг-созаемщик;
  • супруг-поручитель;
  • брачный контракт между супругами, согласно которому право собственности на жилье, покупаемое в кредит, остается только за заемщиком.

Но если первая схема распространена повсеместно, то банк, который согласится на вторую и третью, надо еще поискать.

Каковы требования банков к созаемщикам?


Если их доходы учитываются в расчетах суммы кредита (а чаще всего именно так), то требования банков точно такие же, как к заемщикам: доходы, работа, возраст и т.д.

Кто может выступать созаемщиком?


Как правило, супруг. Но в некоторых банках рассматривают и более дальние родственные связи, а также гражданский брак и т.д. Просто в этом случае и кредит, и приобретаемая на него собственность делятся на доли — пропорционально мере ответственности каждого из созаемщиков.