Любая сделка по приобретению недвижимости с использованием кредитных средств сейчас подлежит страхованию. Ипотека является одним из самых сложных и опасных (в финансовом плане) банковских продуктом. Это связано с ее долгосрочностью, что требует составления прогнозов на длинную перспективу. Риск зависит от целого ряда факторов, которые могут возникнуть при различных событиях, которые не имеют отношения к текущей платежеспособности заемщика.
Чтобы максимально застраховать себя от рисков, банки требуют предоставления огромного пакета различных документов, собрать который зачастую может не каждый потенциальный клиент. Упростить эту задачу призвано ипотечное страхование. Благодаря ему, ипотечные кредиты стали более доступными за счет уменьшения требований к наличию дополнительного финансового обеспечения заемщика. Оно является своеобразной «подушкой безопасности» в периоды тяжелых экономических ситуаций в стране, которые влияют на выплату по обязательствам. Ипотечное страхование вывело часть системных рисков в страховую среду, что снизило ряд убытков в ипотечном сегменте и повысило лояльность банков к заемщикам.
Что такое ипотечное страхование?
Это особый вид страховки, целью которой является защита кредитора от допустимых убытков, возникающих из-за потери клиентом возможности исправно выполнять свои обязательства. Ипотечного страхование является обязательным условием оформления ипотечной сделки. Здесь страхуется объект недвижимости от полного или частичного уничтожения, жизнь, работоспособность и здоровье клиента, риск лишения права собственности. Срок ипотечной страховки соответствует сроку кредита. При наступлении указанных событий страховщик уплачивает остаток ссуды. Если остаются страховые средства, то они выплачиваются заемщику.
При выборе страховых компаний банк обычно настаивает страховаться у своих партнеров. Так ВТБ 24 предлагает оформить страховку в «ВТБ-Страхование», Альфа Банк – в «Альфа Страхование», БИНБАНК – в «Бин-Страхование» и т.д.
Стандартный комплексный договор ипотечного страхование включает в себя:
- Страховку приобретаемого объекта от пожара, затопления, удара молнии, природных явлений, взрыва бытового газа или паровых котлов, поседания грунта, наезда транспорта или падения летальных машин, незаконных действий посторонних лиц. Страховая сумма в данном случае не может быть выше стоимость имущества, иначе по ст.951 ГКРФ договор будет признан ничтожным в части превышения.
- Страховку самого заемщика от непредвиденных ситуаций (болезнь, инвалидность, несчастные случаи, потеря источника дохода, сокращение и увольнение и проч.). В результате этого идет возмещение от страховой компании в счет погашению долга в определенный период, если человек получил временную нетрудоспособность, или же полное покрытие долга, если нетрудоспособность полная или же заемщик умер.
- Страховка от потери имущества вследствие ограничения или прекращения права собственности на объект недвижимости (титульное страхование). Титул – это документ, который подтверждает право человека на владение имуществом. Иногда этого права человек может лишиться, если в сделке выяснятся незаконные факты. Поскольку процесс приобретения недвижимости состоит зачастую из длинной цепочки сделок, и если в какой-то момент выясняется, что одна из них была заключена с нарушением закона, то по решению суда право владения данным объектом может быть аннулировано. Например, наследники оспорили свое право на квартиру, при приватизации не были учтены права несовершеннолетних детей, один из бывших собственников находился в тюрьме, недобросовестный застройщик продал одну квартиру нескольких покупателям, недееспособность одной из сторон сделки, мошенничество и проч.
Страховая сумма определяется исходя из стоимости объекта недвижимости. Именно она выплачивается при наступлении непредвиденных событий. Если ее размер превышает объем неисполненных обязательств, то разница выплачивается заемщику.
Стоимость ипотечного страхования.
Тарифы на страховку от различных рисков определяют индивидуально в зависимости от присутствия тех или иных рисков. Так, тариф на страховку недвижимости может достигать 0,3-0,5% от суммы в зависимости от кредитора и приобретаемого жилья (первичный или вторичный рынок, квартира или дом и проч.).
Сбор за страхование заемщика также находится в диапазоне 0,3-1,2% в зависимости от набора возможных рисков (работа, возраст, состояние здоровья). Например, если профессия заемщика связана с высокими рисками, то ставка повышается.
Тариф на титульное страхование «юридической чистоты» в среднем достигает 0,2-0,7% от страховой суммы. Например, если квартира покупается в новом доме, то ставка на титул будет меньше, если недвижимость приобретается вторичная, и количество бывших собственников большое, есть факты передачи по наследству, то здесь риски возрастают, что влечет повышение тарифа. Стоит отметить, что страховка титула обязательна в первые три года, пока не истечет срок исковой давности по оспариванию.
Таким образом, средние расходы на ипотечное страхование могут достигать 0,8-1,5% от суммы в год. Банки сейчас активно предлагают комплексные пакеты, куда входят практически все риски. По закону заемщик имеет право страховать каждый риск отдельно, но на практике это выходит ощутимо дороже.
Премия уплачивается двумя способами:
- Одной суммой за весь срок кредита. Этот способ применяется редко, поскольку сумма выходит немалая.
- Ежегодно в установленную дату. Данный способ встречается гораздо чаще.
Год от года эта выплата может меняться, так как будет уменьшаться сумма задолженности. При расчете страхового взноса на новый год страхования компания запрашивает у банка остаток ссудного долга, исходя из чего рассчитывается взнос.
Например, ипотека взята на 2 млн. руб. Тариф на недвижимость составляет 0,3%, тариф на клиента – 0,85%, тариф на титул – 0,2%.
Страховой взнос за 1 год:
За последующие годы сумма ссудной задолженности уменьшается. Если клиент платил все, согласно графику, то это значение можно взять из графика (обычно указывается в последнем столбце). Если осуществлялось частичное досрочное погашение, то нужно будет предоставлять справку из банка.
Таким образом, ипотечное страхование позволяет получить финансовую гарантию банку по возврату кредита, оперативно реагировать на возможные убытки. Для клиента – это гарантия сохранения платежеспособности в непредвиденных ситуациях.