Деньги дешевеют


Кредиты для застройщиков и покупателей жилья могут подешеветь
В марте 2010 года Центральный Банк России (ЦБ РФ) и Министерство финансов распространили информацию, что в ближайшее время некоторые ключевые для российских банков кредитные ставки будут снижены. Как отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», все это свидетельствует о том, что в среднесрочной перспективе девелоперы, а также ипотечные покупатели жилья смогут получить долгожданный доступ к недорогим отечественным денежным ресурсам на регулярной основе.
Ставка рефинансирования и инфляция В конце прошлой недели появилась информация, что центробанк РФ произвел очередное снижение ставки рефинансирования – с 29 марта 2010 года ее величина составляет 8,25% годовых. Напомним, что до конца 2009 года минимальной ставкой рефинансирования в России считался уровень 10% годовых. Именно до 10% годовых ЦБ РФ снижал ставку рефинансирования в предкризисные годы и с этого уровня начался ее подъем в 2008 году по мере развития кризиса ликвидности. Максимум в рамках этого подъема был зафиксирован на уровне 13% годовых, до которого ЦБ РФ за 6 итераций довел ставку рефинансирования к началу декабря 2008 года.
Впрочем, с апреля 2009 года, российский центробанк снова начал очередную волну по снижению ставки рефинансирования, опустив ее к концу декабря 2009 года до 8,75% годовых. На протяжении 8 месяцев 2009 года ЦБ РФ 10 раз снижал ставку рефинансирования. В итоге, уже к концу октября 2009 года ставка рефинансирования ЦБ РФ установила новый исторический минимум, так как регулятор опустил ее до 9,5% годовых, то есть ниже уже упомянутого прежнего минимума в 10% годовых.
В этом году ЦБ РФ продолжил волну снижения ставки рефинансирования, и с 24 февраля 2010 года ставка рефинансирования была снижена до 8,5% годовых, в очередной раз обновив исторический минимум. По словам представителей ЦБ РФ, более низкие показатели ставки рефинансирования по сравнению с докризисным уровнем связаны с необходимостью стимулировать активность банков по кредитованию российских предприятий.
В течение последних недель в СМИ появилась информация о возможности дальнейшего снижения ставки рефинансирования. В ответ на эту информацию директор департамента операций на финансовом рынке ЦБ РФ Сергей Швецов дал разъяснения. По его словам ЦБ РФ, действительно, намерен рассмотреть возможность очередного снижения ставки рефинансирования в связи с тем, что по итогам января, февраля и первой недели марта 2010 года инфляция составила всего 2,7%, тогда, как в прошлом году за тот же период цены в России в среднем выросли на 4,5%.
При этом традиционно инфляция является самой большой в течение первых 3 месяцев года. И сегодняшние данные позволяют ожидать по итогам 2010 года инфляцию на уровне 7% годовых, что также является историческим минимумом. На этом фоне дальнейшее снижение ставки рефинансирования выглядит вполне закономерно. В итоге, очередное снижение еще на 0,25% произошло уже до конца марта.
Субординированные кредиты банкам В то же время независимо от ЦБ РФ, председатель Комитета по финансовым рынкам Госдумы России Владислав Резник внес на рассмотрение в парламент законопроект о снижении с 8% годовых до 4,75% годовых ставки по субординированному кредиту на 500 млрд. руб., полученных Сбербанком от ЦБ РФ на 10 лет. По словам авторов данного законопроекта, крупнейшему российскому банку сейчас выгоднее привлекать средства за рубежом для погашения субординированного кредита перед ЦБ РФ, так как кредитные ставки на внешних рынках для российских банков на данный момент не превышают 5,25% годовых. При этом привлечение кредитов за рубежом увеличивает зависимость российской экономики от внешних рынков, тем самым повышая уязвимость национальной финансовой системы.
И это было со всей очевидностью продемонстрировано кризисами 1998 года и 2008 года. В первом случае именно из-за зависимости от зарубежных кредитов Россия была вынуждена пойти на дефолт, а во втором случае для спасения российской экономики из зарубежной «кабалы» потребовалось потратить средства из Федерального фонда национального благосостояния (ФФНБ). Между тем, как средства ФФНБ изначально предполагалось тратить в условиях снижения экспорта на поддержание российской экономики за счет расширения госзаказа, а не погашения чужих кредитов.
Обычно Минфин ратует за сохранность госбюджета и всячески сопротивляется любой возможности возникновения недополученной прибыли. И поправки, внесенные в Госдуму Владиславом Резником, по сути, вели именно к этому. Но на удивление инициатива депутатов Госдумы в этот раз была не только поддержана в Минфине, но и расширена. По мнению замминистра финансов России Алексея Саватюгина, подобную инициативу необходимо проводить в жизнь «в комплексе с другими банками, не только со Сбербанком, не только по субординированному кредиту ЦБ РФ, но и по кредитам Банка Развития за счет средств ФФНБ». В итоге, законопроект был направлен на доработку для того, чтобы в нем было прописано общее снижения ставок по всем федеральным кредитам, выданным банкам в рамках закона «О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы Российской Федерации».
Следует отметить, что помимо 500 млрд. руб., выданных Сбербанку, в рамках поддержания банковской системы в 2008 году, федеральные субординированные кредиты на общую сумму порядка 410 млрд. руб. получили еще около 20 банков. Если поправки будут утверждены, это высвободит банкам примерно 30 млрд. руб. в год. При этом, если учесть, что ЦБ РФ в своих изменениях ставки рефинансирования почти синхронно следует за инфляционными темпами, то вполне можно ожидать снижения ставки рефинансирования до 7% годовых. Между тем, на начало 2010 года банки задолжали ЦБ РФ более 1 трлн. руб. Получается, что снижение ставки рефинансирования на 1,5% от сегодняшнего уровня высвободит банкам еще порядка 15 млрд. руб. В итоге, общий объем высвобожденных банкам средств за счет снижения федеральных ставок кредитования может составить порядка 45 млрд. руб.
Финансирование строительства В то же время, по итогам 2010 года запланирована сдача в строй порядка 60 млн. кв. м жилья. Как обычно, примерно половина из этого объема придется на индивидуальное жилищное строительство (малоэтажное жилье, которое население строит самостоятельно). Однако вторая половина – порядка 30 млн. кв. м. многоэтажного индустриального жилья в течение года должны построить девелоперы.
При этом, по данным Ассоциации строителей России (АСР) на начало сентября 2008 года, когда цены на недвижимость в России достигли исторического максимума, средняя себестоимость строительства 1 кв. м жилья по стране составляла порядка 40 тыс. руб. За прошедшее с тех пор время, по заявлениям многих участников рынка, этот параметр снизился примерно в 2 раза за счет снижения цен на землю, стройматериалы и удешевления рабочей силы. Таким образом, для промышленного строительства годового объема жилья необходимо порядка 600 млрд. руб. Получается, что снижение федеральных кредитных ставок высвобождает примерно 7,5% от объема средств, необходимых для промышленного строительства жилья в течение года.
Более того, затраты на строительство никогда не происходят единомоментно – они всегда «размазаны» в течение строительного цикла, а продолжение строительства нередко ведется уже на средства, вырученные от продажи квартир на ранних стадиях стройки. Поэтому 45 млрд. руб., высвобождающихся за счет снижения ставок, может хватить на 205-30% всех строек. Более того, снижение ставки рефинансирования и ставок по субординированным кредитам банкам, то есть общее удешевление денег в стране, должно в итоге сказаться и на снижении ставок по кредитам девелоперам, а также на снижении ставок по ипотеке.
Естественно, не все из высвободившихся средств банки будут направлять на кредитование недвижимости. Однако даже их часть вполне может поддержать рынок строительства, как и общее снижение ставок по кредитам застройщикам и населению. При этом следует учесть, что федеральные кредиты выдаются банкам на длительные сроки. Получается, что у российских банков высвобождается существенный объем средств для размещения на долгосрочную перспективу. И рынок недвижимости, особенно если речь идет о востребованных проектах жилья эконом-класса по умеренной цене, как раз является наиболее подходящим для долгосрочного и низкорискованного инвестирования, полагают в аналитическом центре IRN.


Что такое ипотека: