Жилье подешевеет из-за сокращения ипотеки


Традиционно считается, что снижение числа ипотечных сделок не может значительно отразиться на динамике стоимости российского жилья.
Действительно, всем известно, что в России доля ипотечных сделок никогда не превышала 15%, поэтому снижение числа таких сделок, теоретически, не может привести к удешевлению жилья. Подобная зависимость присуща рынкам, где ипотека играет значительно более существенную роль. Например, в США, где доля ипотечных сделок превышает 80% от общего объема рынка. Однако, по мнению специалистов аналитического центра IRN, в России сложились настолько специфические условия, что сокращение, казалось бы, даже столь незначительного по доли рынка числа ипотечных сделок, может привести в нашей стране к падению рынка недвижимости, как в Америке.
Основная проблема российского рынка купли-продажи жилья заключается в том, что цены на недвижимость давно оторвались от платежеспособного спроса. В итоге, народ перешел от покупок жилья к обмену. Так, по данным многих участников рынка, доля «альтернативных» сделок, когда, фактически, происходит обмен, составляет порядка 80% от общего количества таковых. При этом замыкает цепочку обмена покупатель с реальными деньгами далеко не всегда. Таким образом, «альтернативные» сделки замыкаются в круговые цепочки, что и является традиционной формой обмена жильем, известной российским гражданам еще с советских времен, и очень хорошо представленной в фильме «По семейным обстоятельствам».
При этом стоит отметить, что обмен по определению никогда не может привести к значительному подорожанию жилья. Для обмена, проведенного в чистом виде, денег не требуется. Если же заходит речь о доплате, то ее размер обычно весьма незначителен. Ведь, как уже было сказано выше, обмен возник в ситуации, когда собственники жилья потеряли всякую возможность приобрести новую недвижимость на свободном рынке из-за отсутствия достаточных средств. Возникает вопрос, кто же тогда поднимает цены на жилье, кто предлагает за него все более и более значительные суммы. Ответ напрашивается сам собой. Если порядка 80% сделок – это «альтернатива», то оставшиеся 20% – это и есть те сделки, в рамках которых проходят живые деньги. Именно эти 20% сделок, по сути, и определяют динамику цен на рынке жилья. В таком случае 15% покупок жилья, приходившихся прошлым летом на долю ипотечных сделок, о которых говорили как о рекордном уровне, это уже весьма и весьма существенная доля сделок, где проходят живые деньги. Получается, что в России доля ипотечных сделок составляла летом 2007 года примерно такую же долю реального рынка жилья, как и в США – 75%. И сокращение числа ипотечных сделок должно было неминуемо привести как минимум к торможению рынка.
Но именно снижение темпов роста цен на жилье сейчас наблюдается на самом динамичном из всех регионов России – московском. Так, по данным компании «Индикаторы рынка недвижимости», за полгода еженедельный прирост цен на московское жилье снизился в 7,5 раз, с 1,5% до 0,2%. При этом, многие участники рынка стали говорить, что на фоне ужесточения условий по выдаче ипотечных кредитов число таковых стало резко сокращаться. По оценкам аналитического центра IRN, это как раз таки и могло привести к столь значимому снижению темпов роста цен на московское жилье.


Что такое ипотека: